在楼市政策保持连续稳定的主基调下，房地产行业集中度进一步提升，市场分化明显。为立足生存，房企纷纷提出冲刺千亿的目标或进行战略转型。 在去年8月完成企业更名后，老牌粤派房企雅居乐又在今年宣布将向“以地产为主，多元业务并行”的架构调整。在官方规划中，未来三到五年，四项新产业要占到集团利润总额的50%。同时，房地产业务能在2019年实现千亿销售额。 在多元化转型的同时做大房地产业务，雅居乐该如何去实现这个目标?近日，被誉为“雅居乐财务和投资掌门人”——雅居乐集团副总裁潘智勇接受新华网专访，针对集团的多元化战略，运营管理，产业布局，财务管理，资本运作及社会责任等方面做了详细阐述。 稳健运营冲刺千亿 据雅居乐集团发布的最新公告显示，截至2017年10月31日，雅居乐2017年的累积预售金额为人民币636亿元，同比上升36.9%;累积预售建筑面积为529.89万平方米，同比上升12.1%;平均预售价12,002元/平方米，同比上升22.2%。 按全年650亿销售目标计算，截至2017年10月31日，雅居乐已完成全年销售目标的98%，按此速度雅居乐今年超额完成目标将毫无悬念。 “千亿也是我们的发展目标。房地产行业是长期存在发展机遇的，我们由此制定了未来发展的3年规划。”潘智勇表示，稳健运营，打造百年老店是雅居乐一贯秉持的目标。在未来发展的3年规划中，物业发展仍然是公司的主要收入来源。“接下来，公司在稳健的20%-30%的增速下，预计2-3年内将实现千亿目标，当然这个目标不排除会提前突破。” 为顺利达成目标，潘智勇透露将通过“五个加强”来夯实千亿销售的基础。 一是加强土地储备。公司配合未来发展所需，继续采用策略性的土地扩充计划来优化土地储备。今年以来新增土地528多万平米，货值约1000亿，主要分布在粤港澳大湾区等热点区域;二是加强创新业态。今年会在长租物业、产业小镇、城市更新方面开展研究和实践，在广州、西安、河南省等地陆续有项目落地，产业小镇方面预计有2-3个项目落地，城市更新方面预计有5-8个项目落地;三是加强机制激励。我们在地产集团推进“共享未来”计划，实施合伙人跟投制度，将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩，实现员工与企业的收益共享;四是加强人才储备。今年巡回全国知名高校进行招聘，推出“将才计划”，培育人才，建设专才梯队;五是加强运营管理。在保证质量、坚持品质的前提下，适当提前开发节点，加快周转速度，一类城市周转速度提升至12个月，二类城市周转速度提升至9-10个月。
对于未来的房地产市场，潘智勇还是比较乐观。他认为，房地产市场发展受长周期和短周期综合影响，长周期的变化主要取决于人口增减及流动，短周期的变化主要取决于各种政策措施的调整。结合中国目前的发展阶段，城镇化还在进行当中，中国的房地产市场还是能够持续健康发展的。 以人为本的多元化 今年上半年，雅居乐发布了全新的企业品牌形象，新品牌就是一个中文“人”字的艺术化体现。将“以人为本”作为全新品牌形象的核心概念，为多元的人提供多元的生活模式。雅居乐新品牌形象中的三片绿色花瓣，不单意味着平衡、自然、再生，同时也代表了雅居乐、合作伙伴、住户之间三位一体的密切关系。
潘智勇称，随着公司品牌形象的全新升级，公司的多元化业务也是正式落地，目前公司除主营业务房地产外，还有雅生活、环保、教育、建设等多元产业板块。 在环保方面，雅居乐已投资10多亿，拥有超过20多家工厂，注重水务治理、土壤修复、危险废弃物处理等领域，在全国形成六大区域布局。雅居乐环保集团还搭建了科研、投资、运营三大平台，主要发展方向集中在环境修复、危废处理、水务管理等三大业务板块，业务范围几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。 在教育方面，围绕幼教、K12、国际教育、高职教育、社区教育、在线教育等六大业态板块并行发展。目前我们在40多个城市投资10个亿，拥有超过60个学校，有10万名学生在雅居乐教育体系中接受教育。 为了让业务更加多元化，雅居乐集团推出了雅生活业务板块并分拆上市。
潘智勇认为，物业管理本身是房地产衍生的一个业务，维系与业主的关系非常重要，这是必须要面对的。目前物业管理的需求很大，要求越来越高，业务增值空间很大，从商业角度来看值得做，也必须做;坚持“以人为本”，就必须不断满足住户的要求，不能回避;互联网、智能技术的运用，进一步催生了巨大商机，社区内的销售、金融、养老业务可以得到并行发展。 雅居乐经历了25年的发展，开发的物业有100万住户，管理面积近8000多万平米，并且由雅居乐自行开发的生活服务平台【雅管家】的使用者已经达到数十万，在这种情况下完全可以将雅生活推向资本市场募集资金，同时借上市进一步提升我们的管理水平。“目前我们已经启动了上市进程，符合我们的判断，预期上市进程将继续顺利推进。”潘智勇透露。 在他看来，雅居乐多元化战略会在追求稳健发展的基础上，结合企业的理念来进行发展。
投融资与管理技巧 作为一个综合发展的集团，以投资来推动新兴产业领域，对风险的把控是非常关键。作为分管雅居乐集团投资的负责人，潘智勇对此更有发言权。他总结出，雅居乐的整体投资策略可以概括为5个1的原则：一个理念，一个原则，一套体系，一支队伍，一个效果。 一个理念是：有效投资，合理回报，风险可控。看准一个做一个，做一个成功一个;回报合理，投资需要达到行业平均收益水平以上;一个原则是：有所为有所不为。坚守目前已有的五大产业板块，做实做深做细;一套体系是：雅居乐投资新规则;一支队伍是：内部培养，外部精英(过五百人投资队伍);一个效果是：达到风险可控，回报合理。 众所周知，资金是房地产企业的生命线。在融资方面，雅居乐主要是从两方面确保资金的：紧抓销售回款：销售回款率每年达到90%。多渠道的融资：全渠道、全方式、全球化的融资。此外，还有直接融资和间接融资相结合、境内外和本外币相结合、长期融资和短期融资相结合、传统和创新相结合这四个举措，促进融资均衡发展。 而在财务、成本的管理方面，潘智勇表示，雅居乐在多年的发展中，财务管理主要是有四个战略角色：发挥规划职能(财务战略的设计师)、发挥决策职能(企业经营的总参谋)、发挥保障职能(业务发展的后勤部)、发挥督导职能(风险防控的指战员)。 从雅居乐集团半年报的财务状况数据可以看出，整体状况良好。销售费用、管理费用占签约额的比例从2016年的7%下降到上半年的4%;加权平均利息成本从2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。资产负债率69%，低于同行业平均水平;现金293亿元，上升31%;净债比0.51，维持在同业低位。
关于财务管理指导思想，潘智勇给出的答案是：服务集团战略，提效率、强管理、控风险，确保财务合规、稳健运行。主要有四项举措： 一是现金大集中，坚持现金为王思路，对全集团资金进行统一调度，确保在任何时点现金占总资产比例均超过10%;二是负债控规模，根据企业的发展状况维持适中的负债规模，确保资产负债率不超过75%，净债比不超过1.2;三是成本强约束，严控超预算行为;四是管理精细化。 取之社会回报社会 “在发展企业的同时，我们一手抓运营，一手抓社会公益事业。”潘智勇介绍，雅居乐目前已经是超过1500亿的资产，每年纳税过百亿，拥有16000多员工的大型民营企业集团。集团一直秉承“取之于社会，用之于社会”的公益理念，专注公司发展的同时，全心全意承担社会责任，积极回馈社会。
成立25年来，雅居乐集团及其大股东陈氏家族慈善捐赠累计超14亿元。我们心系社会，不遗余力，如汶川地震时第一时间驰援灾区，捐款1.55亿;先后成立了“广东省雅居乐公益基金会”、“雅居乐教育基金会”等多个基金，仅在教育方面的单项捐赠就达到5亿;另外在医疗、文化方面均有捐助，如对中山三乡医院、广州中山一院等的捐助。集团多次获得国家民政部颁发的最高慈善奖项“中华慈善奖”等多个慈善奖项，董事局主席兼总裁陈卓林先生也连续8年进入胡润慈善榜，获得社会各界的广泛认可。 值得注意的是，雅居乐集团一直以来对教育与助学、鼓励员工参与小区服务等一直不遗余力。于国内，已多年向来自清华大学、湖南大学、天津大学及同济大学等学校的学生颁发“雅居乐地产奖/助学金”，并透过“雅居乐青海奖教助学金”向教师及学生发放助学金。
潘智勇表示，未来集团将继续对社会慈善尽心尽力，透过慈善捐款，积极支持社会组织不同范畴的慈善工作，并鼓励更多雅居乐员工参与义工工作。同时，在员工内部设立互助基金，在员工内部推行公益，对员工中的困难家庭，重大疾病等情况进行资助，帮助员工度过难关。 在谈到房地产主业时，他认为地产行业经过这么多年的发展，已进入成熟平稳发展期。房子是用来住的不是用来炒的，也揭示了住房的本质，为下一步开发商开发、运营、管理房地产业务指明了发展方向，提供了指导方针。 在国家政策的主导下，房子产市场也将会越来越平稳，越来越健康。“作为开发商，雅居乐也会积极配合落实。”潘智勇说。 他同时表示，为响应政策号召，综合雅居乐的资源、经验和优势，在做好传统房地产开发的时候，也会组建团队积极研究进入长租公寓、租售并举产品市场，促进企业的良性发展。 |
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