北京二手房量价齐升 房企增收不增利

　　8月以来，北京二手房成交量和成交价格均出现明显上涨。数据显示，上周(9月5日-9月11日)北京二手房成交6298套，成交均价接近50000元/平方米。链家地产数据显示，上周末两天全市二手房日成交套数均在1000套左右，成交均价超过51000元/平方米。随着地产传统旺季的到来，机构对于一线热点城市二手房价格仍然看涨。

　　近郊二手房补涨

　　北京已进入二手房存量时代，二手房价格更加能够反映市场的热度。今年3月，主城区二手房成交价率先跳涨，涨幅持续领跑;7月开始，近郊区明显补涨，价格涨幅领跑全市。

　　数据显示，8月北京主城区二手住宅价格为58070元/平方米，环比上涨1.7%;近郊区二手住宅价格为25657元/平方米，环比上涨2.6%;远郊区二手住宅价格为18591元/平方米，环比上涨1.6%。近郊区价格涨幅带动全市二手住宅价格的上涨。8月北京16个行政区价格全部实现上涨，城六区二手房均价已经接近60000元/平方米，近郊区通州价格领跑其他区域，高达34000元/平方米。不过，8月二手房成交数量仍然少于3月成交量。

　　链家的数据也反映出这一趋势。8月各区二手房参考均价中，西城区以88026元/平方米居首，环比上涨3.2%;城六区中丰台环比涨幅最高，达6.22%。北京16个行政区中，环比上涨幅度最高的是密云区，达8.78%。由于主城区房价太高，二手房交易近郊化趋势明显。

　　同时，议价空间创新低，连续5月收窄，逐步进入卖方市场。中国证券报记者了解到，在北京南城前期涨幅不大的一些小区，近期交易明显活跃，价格加速上涨，部分挂牌紧俏房源趁机涨价。

　　二手住宅价格走高的原因主要有三：前期楼市热潮消耗大量房源，带来房源明显不足;供需矛盾趋紧，扭转市场进入卖方市场;二线城市政策逐步收紧，加强购房者的预期。在供需矛盾趋紧的背景下，9月北京二手住宅市场或将持续走热。

　　房企增收不增利

　　上市房企经营数据显示，房企增收不增利现象突出。上半年，137家房企营业收入合计为5695.3亿元，同比增长37.11%。而从平均利润率看，剔除部分停牌企业，余下120家房企的净利润率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

　　分析人士指出，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄。统计显示，沪深上市房地产公司的营销、管理费用率均较上年有所增加。由于土地成本增加等原因，不少房企实际净利润率下调明显。

　　专业人士表示，从房企前8月销售数据看，大多数完成全年计划基本无压力。部分大幅调高全年销售业绩的房企预计将大力推盘，部分房企则着重谋求提升项目利润。预计今年“金九银十”的效应或将减弱。

　　专业人士认为，随着一二线城市土地价格不断上涨，对于房地产企业来说，提升利润水平更为重要，大力推盘带来的销售额增长并不等于利润增长。前期销售走高带来库存下降，而目前热点城市土地价格屡创新高，低库存意味着房企要花费更高的成本去补充土地储备，这将进一步侵蚀房企的利润空间，同时加大财务和经营风险。因此，如何在现有的项目中获得更高的利润，将成为大多数房企四季度的营销重点。

　　专业人士表示，尽管竞争激烈和土地成本高企，北上广深一线城市仍然是大型房企竞争的焦点。二线城市中，经济相对发达、人口呈现净流入，同时区域房价价格泡沫不严重的城市，将吸引众多房企涌入。