东原1891印长江，让一线江景楼盘成为高端购房者刚性需求

　　2016年，重庆「火锅女王」在南岸买了一套滨江房。此前曾经有人了解到，该女士的前一套住宅，是龙湖蓝湖郡。

　　更多置业的重庆或外地知名企业家，潜伏在冰山之下，低调且频繁出没于各大高端滨江豪宅售楼部。

　　《2015年胡润重庆地区财富报告》里曾首次详细公布了重庆富豪的情况。(数据略有滞后，有一定的参考性)

　　这群人的特点是：在投资与消费上，75%的受访者选择股票作为个人投资的第一方向。房地产同样有超过六成的受访者选择。在买房这个问题上，他们的态度是：

　　居住属性第一，只讲究一点，要够少，够稀缺，普遍人都能拥有的就不去凑这个热闹了;

　　金融属性第二，这里考虑的是，地产调整周期内，抗跌性指标能挺住吗?价格上调期间，溢价率能撑住吗?

　　谁在买滨江高端住宅?

　　富豪买高端房的故事，总是带着传奇性。那么，哪些富豪曾动心过滨江高端住宅?

　　女士A

　　素描：火锅界知名人士，创造了早期重庆火锅最知名品牌、至今其火锅品牌仍代表外地人对重庆火锅第一印记。

　　购房楼盘：重庆东原1891印长江

　　男士B

　　素描：年纪40+，重庆知名上市公司二代，该上市公司主业为制造业。

　　曾看楼盘：重庆江北嘴寰宇天下

　　男士C

　　素描：股市狙击手、资本界天才、巅峰时期远远比普通开发商现金流更充裕(后种种原因没落)。

　　所住楼盘：上海汤臣一品

　　即使有再多的资本追逐，居住属性依旧是房子的本质。楼市调控会对未来楼市消费行为产生巨大影响——在考虑买房之前，应该更多地从自身需求出发，而不应该过于关心买房是否能赚钱。不会盲目追逐热点区域高位套牢，也不会头脑一热，成为价格非理性上涨的抬轿者。

　　那么这部分购买滨江高端楼盘人士的理性诉求是什么?核心就4个字：稀缺资源。

　　我们以东原1891高端系产品印长江作为样本，摘录得的时间节点以季度作为单位，2015年第四季度～2017年第一季度(数据来源：搜狐焦点楼盘动态)：

　　在一个完整的地产下跌和上扬的调整周期里，东原1891印长江的价格数据并不匹配地产周期，无论外界地产大环境如何，均维持一个持续稳定上行趋势。

　　腾讯房产的数据称，截止目前，重庆共421个可销售普通住宅项目，东原1891印长江销售均价相比重庆均价高出181%。

　　同样的案例也出现在上海的汤臣一品上。

　　2017年3月29日，汤臣集团(00258.HK)发布2016年年报。「位于上海浦东之项目占本集团经营收益之32.021%，于2016年度，汤臣一品仍然是本集团之首要溢利来源。」

　　2017年4月初， 汤臣一品成交了1套亿元豪宅，成交总价1.41亿元，成交均价237714元/㎡。从10年前的18万元/㎡，到最近数年价格稳定在20～30万㎡区间，汤臣一品的销售价格和调整周期的关联度也不大。

　　这2个项目的相似之处颇多：

　　1.滨江、资源稀缺;

　　2.楼盘区域位于经济腾飞区;

　　3.价格刚性，和调整周期走势线不重合。(东原1891印长江走势向上，汤臣一品在23～27万区间里略有波动)

　　房子的居住逻辑，其实跟富豪们的商业逻辑有关——稀缺资源包括资金、土地、罕有实物、进入门槛极高的项目、具有特殊能力的人才等等。物以稀为贵，企业掌握了稀缺资源，就掌握了利润的源泉。

　　稀缺资源就是起跑线。

　　滨江高端楼盘，是在土地这一维度资源的稀缺，正是这种稀缺，为滨江楼盘的提供了价值支撑，越稀缺，越溢价，东原1891印长江楼盘有着广阔的江景视野以及与江距离最近的优势，兼之百年开埠文化史的加持，有江景、有历史沉淀，也有开发商品牌、文化类商业配套的背书，各方面的结合度颇为到位。

　　东原1891印长江所处的位置，是重庆两江四岸中最美的一公里。与南山一棵树、海棠烟雨公园共享同轴景观，正对渝中半岛繁华夜景。由于在湾区核心，大约有13公里广阔江景线，这也是目前重庆开发的所有滨江项目中，江景资源最宽阔的项目。

　　专业人士认为，这是源于其稀缺性提供的价格刚性和价值对称。其实，这个楼盘无论在细节的打磨、楼盘内涵塑造上也颇为独到，例如说设计机构是曾经为亿元豪宅「钓鱼台七号」进行室内精装修的，这里不细说。

　　滨江房的金融属性

　　在满足居住属性的前提下,房地产的金融属性表现为通胀下的资本避险港，尤其是滨江的楼盘。

　　南滨路上的东原1891印长江、北滨路上的龙湖春森彼岸，以及上述的汤臣一品，不会特别受房地产调控周期而波动，价格异常坚挺。

　　由于高端滨江改善性产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。

　　滨江房的增值率也不错。

　　从纵向比，14年来，滨江房随着重庆平均房价的平稳健康发展而发展，但价格几乎是普通商品房的1倍，价格上调幅度稍高于后者：

　　2002年，五里店华新都市花园看江的级房子(顶跃)，价格在4000元/㎡;

　　2007年，南滨路上阳光100国际新城的住宅，开出了8000元/㎡的价格，彼时，媒体称之为「天价」。

　　2017年第二季度，东原1891印长江价格，预计套内要达到40000元/㎡。

　　2017年4月12日，腾讯网曾随机抽选100个楼盘样本做出了重庆涨幅排名前5的楼盘，其结论如下，5个楼盘共同指向了滨江这一关键词。(备注：其获取价格渠道未能公布，且100个楼盘样本存在随机性因素，数据仅供参考。)

　　滨江房的二手溢价率

　　在高端市场上，无论是东原1891印长江、还是龙湖春森彼岸，占有率不错，在二级市场上的溢价率都相当可观。

　　龙湖春森彼岸主要是二手房市场，目前，其平均套内价格在2万/㎡左右， 170㎡的大户型，价格280万起跳;(参考数据来源：重庆链家网上二手房数据，下同)

　　滨江房的价格刚性受其统一品牌滨江商业地产影响，商业地产发展好，滨江房的溢价率高，商业地产发展一般，滨江房的溢价率随之受影响。

　　东原1891印长江主要是一手房市场，价格达到了4万/㎡左右，我们找到一个数据，截止到2016年底，共销售140余套，认购金超过10亿元; 二手房市场上，这种高端产品在市面上的流动极少，我们没有找到一单东原1891.印长江挂出，毕竟200㎡+的产品，入手的人更多是自住而不是舍得二手房市场上去热炒卖掉;

　　其商业联动上，东原1891印长江滨江1公里的超级商业集群，颠覆了传统单调的滨江商业模式，精准找到自己的核心竞争力，革新了传统临江商业模式，真正意义上重塑了「商业+艺术文化项目+自然景观」的完美组合，颇为住宅加分。

　　据财经人士分析，凡是商业表现力上佳的滨江大盘，都能跟住宅销售加分，但仅仅只有商业表现力还不够，更需要开发者对住宅精雕细琢的苛求，方能产生代表城市滨江住宅高度的产品，例如东原1891印长江，而这样的产品，对重庆的塔尖市场来讲，对其居住价值的看重，更甚于其金融价值，毕竟真正的好房子，拿来住比拿来炒更体现房子本身的价值。

　　2017年4月14日，重庆仲量联行公布了一季度的数据，关于高端住宅这一块二手房住宅资本值，我们摘录如下：

　　截至2017年第一季度末，重庆高端住宅市场一手房平均资本值录得约14,000元每平方米(套内面积)，环比上涨6.1%，同比上涨19.3%。同时，由于一手房的稀缺，二手高端住宅资本值在本季度得到较大提升，录得约12,000元每平方米(套内面积)，环比上涨1.2%。

　　当消费人群的购买力成长到一定级别的时候，他对高端住宅是有刚性需求的，在一个城市最好的位置，拥有一套匹配他身份，符合他家庭结构，满足他兴趣爱好和社交需求的房子。

　　购房者选择塔尖型产品，会考虑资产的保值，选择在一个好城市的好位置，又有好资源来实现保值是顺其自然的事;第二，房子最终要回到自用价值，也就是家的意义。